دانلود تحقیق با موضوع اموال غیر منقول، شخص حقوقی، محل سکونت، حکم نهایی

رود. برخی دیگر معتقدند به هر میزان یعنی به هر قیمت ولو به ثمن بخس باشد و بعضی دیگر معتقدند به هر میزانی یعنی به هر قیمتی، لکن نمی‌توان آن را به ثمن بخس فروخت و باید قیمت معقول و منطقی را پذیرفت.
علی ایّ حال،‌ تفاوت این مزایده با مزایده مرحله اول یکی در همین مسأله است که می‌بایست ایجاب کننده این موضوع را لحاظ نماید و به خریداران احتمالی اطلاع دهد، و نکته‌ی دیگری که متمایز می‌کند این مزایده را از مزایده مرحله اول، لحاظ این مطلب است که وفق اصول و موازین قانونی هزینه‌های اجرایی که البته هزینه انتشار آگهی نیز جزو آن می‌باشد بر عهده محکوم علیه است، لکن در این مرحله قانون‌گذار اذعان نموده که هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم له می‌باشد. همچنین حالتی را که طلبکاران متعدد باشند، قانون‌گذار مد نظر قرار داده و حق تقاضای تجدید مزایده را به کسانی می‌دهد که از حیث مبلغ طلب در اکثریت باشند.
پیشنهاد فروش مال در مزایده که می‌توان آن را ایجاب‌نامه نامید، دارای شرایط و یا خصوصیاتی است که لازم می‌بینم، نکاتی را در این خصوص خاطرنشان نمایم.

بند سوّم: ایجاب‌نامه
نکته اول آن است که: در غالب عقود، متعارف است که ایجاب کننده، به هر طریقی که مصلحت بداند و بخواهد می‌تواند ایجاب خود را اعلام نماید، لکن در مزایده موجب که همان دادورز می‌باشد، مکلف است ایجاب خود را بواسطه‌ی نشر آگهی یا الصاق در معابر به اطلاع خریداران احتمالی برساند و هیچ طریق دیگری در این زمینه مورد پذیرش نمی‌باشد.
نکته‌ی دوم نیز عبارت است از اینکه در غالب عقود، متعارف است که ایجاب به خریدارانی معین و شفاهاً اعلام می‌گردد. لکن در مزایده با کیفیتی که مذکور افتاد، می‌بایست مفاد ایجاب به اعلان خریداران احتمالی برسد. البته این اعلان نیز با توجه به ماده ۱۱۸ ق.ا.ا.م، حداکثر افرادی را که مورد خطاب قرار می‌دهد، افراد محل وقوع مال می‌باشد که در آنجا روزنامه محلی وجود دارد.
نکته‌ی سوم، بحث زمان اعلان ایجاب‌نامه و تاریخی که برای روز فروش مقرر گردیده، می‌باشد. توالی عرفی بین ایجاب و قبول در غالب عقود،‌امری پذیرفته شده می‌باشد، لکن همانگونه که مشخص است این توالی عرفی بوده و به اوضاع و احوال معامله و شرایط آن می‌تواند متغیر باشد.
مع ذلک، در خصوص مزایده قانون‌گذار در ماده۱۱۹ ق.ا.ا.م، مقرر نموده است که موعد فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روزفروش بیش از یک ماه و کمتر از ۱۰ روز نباشد. همین مسئله این عقد را از سایرعقود در خصوص توالی عرفی بین ایجاب و قبول متمایز ساخته است و می‌توانیم این گونه تفسیر نمائیم که قانون‌گذار به جای اینکه در این خصوص به عرف حواله دهد، خود با توجه به شرایطی که فروش مال در مزایده دارد، این توالی را مشخص و معین نموده است و آن را تکلیف قرارداده است که عدول از آن می‌تواند از موارد ابطال مزایده شناخته شود.
مع ذلک، پس از مطالب مطروحه،‌ این سوال مطرح می‌گردد که موجب باید چه مطالبی را در ایجاب‌نامه منعکس نماید؟ آیا موجب در تدوین مفاد ایجاب‌نامه،‌ مختار است یا مکلف؟
جواب سوالات مذکور را قانون اجرای احکام به صراحت پاسخ گفته است و موجب را مکلف به نگارش مواردی معین در ایجاب‌نامه نموده است، به نحوی که اگر چنانچه آن موارد احصایی در ایجاب‌نامه مذکور نگردد، قانون‌گذار چنین مزایده‌ای را قابل ابطال می‌داند.
در همین راستا، در ادامه به توضیح مفادی که می‌بایست در ایجاب‌نامه منعکس گردد، خواهیم پرداخت.

الف)محتوای ایجاب‌نامه اموال منقول
قانون‌گذار در ماده ۱۲۲ ق.ا.ا.م، نکاتی را که ایجاب کننده، می‌بایست در ایجاب‌نامه و یا همان آگهی فروش قید نماید در ۳ بند تصریح نموده است.
اولین بندی که می‌بایست در ایجاب‌نامه تصریح گردد؛ نوع و مشخصات اموال توقیف شده می‌باشد. برای درک صحیح‌تر از این بند می‌توانیم به مصادیق و معرفه‌هایی که قانون‌گذار در ماده ۶۷ همین قانون بدان اشاره نموده رجوع نمود.
در ماده ۶۷ ق.ا.ا.م آمده است که: دادورز باید … صورتی که مشتمل بر وصف کامل اموال از قبیل نوع،‌ عدد، وزن، اندازه و غیره … تنظیم نماید. در مورد طلا و نقره عیار آنها و در جواهرات اسامی و مشخصات آنها و … به طور کلی در هر مورد مشخصات و خصوصیاتی که معرف کامل مال باشد نوشته می‌شود.
مع‌ذلک، دادورز می‌تواند با توجه به شاخصه‌ها و ملاک‌هایی را که این ماده جهت تعیین مشخصات مال معرفی نموده است، نسبت به تنظیم ایجاب‌نامه در این خصوص اقدام نماید که مهم‌ترین ملاک دادورز با توجه به قسمت اخیر این ماده می‌تواند مشخصات و خصوصیاتی باشند که معرف کامل مال باشد، و لازم به توضیح است هر آنچه از مال مورد مزایده اطلاعات دقیق‌تری منعکس گردد خریداران احتمالی با اراده‌ای جازم تر می‌توانند نسبت به شرکت در مزایده و خرید مال اقدام نمایند.
دومین بندی که می‌بایست در ایجاب‌نامه تصریح گردد، عبارت است از روز، ساعت و محل فروش که در بند ۲ ماده ۱۲۲ ق.ا.ا.م بدان اذعان شده است.
از آنجائی که مزایده یک عقد رقابتی می‌باشد، مسلم است که اقتضای این رقابتی بودن می‌بایست رعایت گردد. یکی از آن جهاتی که در راستای امر رقابتی بودن کمک شایانی می‌کند، اطلاع دقیق خریداران احتمالی از ساعت، محل و روز مزایده می‌باشد.
منطقی آن است که خریدارانی که می‌خواهند برای بدست آوردن مال به رقابت بپردازند، همگی آنها از زمان دقیق معامله و محلی که در آن خریداران می‌بایست به رقابت بپردازند، اطلاع و آگاهی کامل داشته باشند، تا یک چنین امری بتواند محقق شود.
سومین بندی که ایجاب‌نامه باید متضمن آن باشد، وفق بند ۳ ماده ۱۲۲ قیمتی است که مزایده می‌بایست از آن شروع شود و این قیمت نیز میبایست وفق مواد ۷۳ تا ۷۵، تعیین ومشخص گردد، که در این جا یک نکته جلب توجه می‌نماید و آن این است که وفق ماده ۷۳ ق.ا.ا.م تعیین قیمت مال توقیف شده را در وهله‌ی اول منوط به تراضی محکوم له و محکوم علیه دانسته است. فارغ از آنکه قانون‌گذار فرضی را که شخص ثالث مالی را معرفی مینماید، در نظر نگرفته است و البته علت آن می‌تواند این باشد که غالباً محکوم علیه اموال خود را تعرفه می‌‌نماید و بنای قانون‌گذار بر مورد غالب شکل گرفته است.
نکته این جاست که، در زمانی که مبلغ ارزیابی توسط کارشناس و یا خبره و معتمد ارزیابی می‌شود،‌ خیال خریداران احتمالی تا حدود زیادی راحت‌تر است. چرا که آنان می‌دانند فرد متخصص احتمالاً تمام جوانب مال را در نظر گرفته است، لکن زمانی که قیمت مال توسط تراضی طرفین مشخص می‌گردد،‌ این اطمینان و راحتی خیال به هیچ عنوان وجود ندارد و این سوء ظن می‌تواند ایجاد شود که طرفین قیمت واقعی مال را اعلام نکرده‌اند.
شاید با این استدلال که به هر جهت خریداران می‌توانند مال را از نزدیک بررسی نمایندو بعداً قیمت پیشنهادی خود را اعلام نمایند، بر نظر فوق ایراد وارد شود.
لکن بحث بر سر این است که اقتضای مزایده که رقابتی بودن فروش می‌باشد، هر چه بیشتر فراهم گردد و قاعدتاً زمانی که خریداران احتمالی با خیالی آسوده‌تر و مطمئن‌تر به ایجاب‌نامه و قیمت تعیینی توسط کارشناس نظر می‌افکنند، احتمالاً‌ تمایل بیشتری جهت شرکت در مزایده خواهند داشت و این قدر مسلم به برگزاری بهتر مزایده کمک خواهد کرد.

این مطلب مشابه را هم بخوانید :   دانلود پایان نامه درمورداستان تهران، رشد جمعیت، شهر تهران، نرخ رشد

ب) محتوای ایجاب‌نامه اموال غیر منقول
قانون‌گذار در ماده ۱۳۸ ق.ا.ا.م، ۸ بند را که می‌بایست در ایجاب‌نامه یا آگهی فروش اموال غیر منقول قید شود را تصریح نموده است که در این جا به تشریح یک یک آن خواهیم پرداخت. بند اولی که مقنن در نظر گرفته است، نام و نام خانوادگی مالک می‌باشد. این بند در اموال منقول قید نگردیده است و علت آن نیز شاید مسامحه قانون‌گذار در ذکر چنین قیدی در مورد ایجاب‌نامه اموال منقول بوده باشد که از این لحاظ می‌توان ایجاب‌نامه اموال غیر منقول را کامل‌تر دانست.
به هر حال با این که ماده ۱۳۸ از جهت بند یک کامل‌تر از ماده ۱۲۲ تدوین شده است اما خود دارای یک نقص می‌باشد. برابر ماده ۵۸۸ قانون تجارت:
“شخص حقوقی می‌تواند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شود که قانون برای افراد قائل است مگر حقوق و وظایفی که بالطبیعه فقط انسان ممکن است دارای آن باشد مانند حقوق و وظایف ابوت، نبوت و امثال ذلک.”
وجود علقه مالکیت بین شخص و مال، از حقوقی نیست که مختص شخص حقیقی باشد بلکه شخص حقوقی نیز می‌تواند مالک مال غیر منقول باشد. در حالی که شخص حقوقی نام خانوادگی ندارد و نام خانوادگی معمولاً در مورد شخص حقیقی بکار می‌رود. بنابراین شایسته بود بند یک ماده ۱۳۸ به گونه‌ای تنظیم می‌شد که شخص حقوقی را نیز در بر بگیرد.۱۴
این بند با همین کیفیت در آئین‌نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی در بند ۱ ماده ۱۲۱ آن در مورد اموال غیر منقول نیز مذکور افتاده است و این ایراد به آئین‌نامه اجرایی نیز وارد است.
بند دوم ماده ۱۳۸ عبارت است از: محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین این که ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است.
ماده ۱۳۸ ق.ا.ا.م، در واقع ترجمان بند ۱ ماده ۱۲۲ این قانون در خصوص ایجاب اموال منقول می‌باشد. با این تفاوت که ماده ۱۳۸ در این بند خود اقدام به تعیین مصادیق نموده است، در حالی که مصادیق اوصاف ایجاب اموال منقول در ماده‌ی ۶۷ این قانون مذکور افتاده است.
مسلماً ارائه اطلاعات دقیق و مناسب از مال غیر منقول در خصوص اینکه ملک محل سکونت است یا کسب و پیشه یا زراعت و امثالهم، در جمع‌آوری مشتریان مخصوص به خود اهمیت شایانی دارد، چه بسا فردی به دنبال خرید مغازه‌ای باشد، حال آنکه اگر در آگهی‌های مزایده به تجاری بودن ملک اشاره ننمایند. کار این فرد بسیار دشوار می‌نماید و خریداران مخصوص مال نمی‌توانند دور هم جمع گردند و با یکدیگر به رقابت بپردازند.
نکته‌ی دیگری که حائز اهمیت است آن است که به نظر می‌رسد منظور از محل وقوع ملک در بند ۲ ماده ۱۳۸ محل وقوع ثبتی نباشد؛ چرا که افراد جامعه جز کارشناسان ثبت مربوطه نمی‌توانند محل وقوع پلاک‌های ثبتی را مشخص و از دیگر پلاک‌ها متمایز نمایند. بنابراین منظور از محل وقوع ملک، نشانی ملک جهت تسهیل در مراجعه افراد برای بازدید از آن است.۱۵
بند سوم این ماده عبارت است از تعیین این که ملک ثبت شده است یا خیر؟ در جامعه ما بسیاری از املاک و مستغلات هنوز به ثبت نرسیده‌اند و اسناد مالکیت آن عادی بوده و احتمالاً به تأیید هیچ مرجعی نرسیده است. لکن قانون‌گذار این اموال را نیز وفق ماده ۱۰۱ ق.ا.ا.م در صورت وجود شرایطی قابل توقیف و در نهایت قابل مزایده می‌داند و این شرایط عبارت است از آنکه یا محکوم علیه در آن تصرف مالکانه دارد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.
همانگونه که پیشتر نیز توضیح دادم، قانون‌گذار

دیدگاهتان را بنویسید